超素人40代から始める不動産投資のメモ

不動産投資は株式投資などと違って、大きな金額が動くことが多い投資です。銀行の借入金が利用できる唯一の投資であることも知られています。
その不動産投資には大切なことがたくさんあります。
大きな金額が動くことから不安を感じて一歩を踏み出せないでいる人もいることでしょう。
ここでは、そのような人たちのために、不動産投資におけるリスクや利回りなどの基礎知識をお教えします。

 

少しでも理解を深めれば、不安が少なくなるものです。

 

 

利回りとは？利回りの計算方法

利回りの計算方法は簡単に出すことが出来ます。

年間収入というのは家賃収入のことです。
不動産投資において大切なことはいくつかあります。
その一つが利回りなのですが、あまり利回りにこだわりすぎるのも良くありません。
例えば、高利回りの物件を不動産投資サイトで見つけたとします。

 

しかしその物件は何年にもわたり売れ残っている物件だったとします。

 

すると何かしらの理由があることが考えられます。
例えば心理的瑕疵や物理的瑕疵などがある物件であったり、物件の近くに嫌忌施設がある場合なども考えられます。
他にも借地権であったり、セットバックが必要な土地であったり、市街化調整区域の物件であるなどもあります。

 

それ以外であれば再建築不可物件などということも考えられるのです。
もしもそのような高利回りの物件を見つけた場合には、綿密に調査をしてから購入したいものです。

 

普通利回りで立地がよい物件というのは、出た場合にはすぐに業者が買い取ってしまうか、不動産投資家が買い取ってしまいます。
売れ残っているという事は何かしらの理由がある場合が多いのです。

 

不動産投資において利回りはキャッシュフローと同様に重要な要素です。
しかし利回りばかりにとらわれるのはリスクが高まります。

 

様々な面から不動産を見る目を養わないと、購入してから後悔することもあるので注意したいものです。

 

表面利回りと実質利回りの違い

利回りには二つあるのをご存じでしょうか。
一つが「表面利回り」です。

この計算方法は前述したように、

 

 

で算出することが出来ます。

 

ではもう一つの「実質利回り」とは何なのでしょうか。
実はこちらのほうが大切なのです。

 

算出方法は、

 

 

で出すことが出来るのです。

 

表面とは違い、年間に不動産投資を行う上で掛かる諸費用が計算されています。
諸費用とは管理費や修繕費、保険料や固定資産税等のことです。
つまり実質のほうが正しい利回りと考えることが出来ます。

 

さらにそれに加えて空室率なども合わせて計算することによって、さらに正しい利回りをはじき出すことが可能になるのです。
不動産投資サイトに載っている利回りは表面であることが多いので、実際には自分で実質に計算しなおしたほうが無難です。
他にも、借入金がある場合にはそれを引くことも忘れてはなりません。

 

実質利回りでは、そのような不動産投資にかかる年間経費をすべて引いて、手残りとなる金額をはじき出すことが出来ます。
実質利回りを上げるためには適切な家賃価格を設定して、適度に物件をリフォームし、空室をできるだけ出さないようにすることが大切です。

 

不動産投資において空室は一番の大敵です。
人が住んでいない部屋は、朽ちるのが早いですから。

 

不動産投資において空室は、一番の大敵であることを覚えておきましょう。

 

利回りの最低ライン

利回りは一体どのくらいを確保していれば安全圏なのでしょうか。

 

不動産には二つと同じ物件がありませんので、一概にどのくらいの利回りをキープしておけばリスクが低いのかは断言できません。
そして都会と地方都市の不動産投資でも利回りが異なることが多いのです。

 

たとえば、都心のワンルームマンションであれば5パーセント前後だとすると、地方都市の中古アパートであれば10パーセントを超える利回りの物件も存在しています。
地方都市は都心よりも高い場合が多いですが、地方都市の場合には過疎化が進んでいる地域であれば、満室の場合には高くても、空室だらけであれば意味がありません。

 

地方の中古アパートなどは安く買うことが出来て、高利回りで魅力的です。中には築古のアパートや戸建であれば20パーセントを超える想定利回りを誇る物件もあります。
一方で都会であれば10パーセントまで行く物件はあまりありません。
すでに土地を所有していて上物だけを新築で建てるのであれば、10パーセントを超える利回りになることもあります。

 

しかし土地から購入するのであれば、8パーセントの実質利回りがあれば合格点と言えるのではないでしょうか。
8パーセントの実質利回りであれば、8年程度で元を取ることが出来ます。

 

しかしそのような良い物件はあまり存在していません。
最低ラインがどの程度なのかは、地域にもよりますし物件によっても変わってくるので、一概には言えないのです。

 

自己資金の重要性

一昔前には、不動産投資を銀行の借入金だけで行ういわゆる「フルローン」や「オーバーローン」という方法が流行りました。

 

このやり方はリスクがとても高まります。
すでに土地を所有していて、上物だけのフルローンであればさほどリスクは高まりませんが、土地代から建物代まですべてを借り入れるのが「フルローン」で諸費用まで借り入れるのが「オーバーローン」という方法です。

 

この方法で成功するためには、プロ級の知識と知恵が必要です。
そしていざという時のために資金も温存しておかなくてはなりません。
不動産投資には突発的な出費が必要になるときがあるのです。

 

その時に資金がないと大変なことになります。
フルローンやオーバーローンは借入額が大変大きくなるので、リスクが高まりさらに精神的な負担も背負うことになるのです。
この方法は止めたほうが身のためです。

 

つまり不動産投資を行うのであれば、2から3割の頭金を積むことが大切です。
さらに手持ちのキャッシュも常に潤沢であるべきです。
そうであれば安心して不動産投資を行うことが出来ます。

 

とくにサラリーマン大家であれば、自分の貯金や給料から持ち出しになるような投資は避けなければなりません。
何のために投資をしているのかわからなくなります。
自己資金はこのように大変重要です。もしも不動産投資を行うのであれば、頭金と手持ちの資金を常に潤沢にしておくべきです。

 

つまりある程度のキャッシュを貯めてから投資を行うほうがよいのです。

 

よくある頭金0円35年ローンの危険性

頭金0円で35年ローンで不動産投資が出来るのは、手持ちの資金が要らないので理想的と言えます。

 

しかし、リスクが高まるのは言うまでもありません。
フルローンは一時期流行りましたが、現代ではあまり行う人は少ないでしょう。
土地があるならば上物だけのフルローンというのもありですが、土地から購入してフルローンでは、借りる金額が大きくなりリスクが高まるからです。
不動産投資を行うのであれば、自己資金は必ず必要なのです。

 

不動産投資にかかる税金とは

不動産投資を行う上では、色々な支払が発生することになります。

 

まずは借入金を利用して不動産投資を行うのであれば、元金と利息分の返済が発生します。
それは時には数十年にも及ぶものになります。

 

他にも物件の管理を管理会社に任せるのであれば、管理費が掛かります。
管理費は家賃収入の5パーセントくらいの目安を考えておきたいものです。

 

それ以外であれば修繕費があります。
修繕費は15年に一度くらいの大規模修繕に備えて普段から家賃をためておくことが大切です。

 

他にも保険料などが掛かりますが、忘れてはならないのが税金ではないでしょうか。
不動産投資における税金では、固定資産税や都市計画税などが掛かります。
固定資産税に関しては更地の場合だと割高になることは良く知られています。

 

他にも所得税や住民税が掛かることになります。
上記した税金は、不動産経営を行っていくうえで、毎年かかる税金と言えます。

 

 

他にも不動産を取得した際にも取得税がかかりますし、売却する際にも税金がかかります。
とくに短期で売買をすると税金が割高になるので、注意が必要です。不動産投資ではこのように買う際にも売る際にも、経営していくときにも税金がかかるのです。

 

大切なことはこれらの支払いのために、家賃収入を散財せずに、税金支払いの時に備えて貯めておくことが大切です。
支払えなくなったら物件を売却しなければならなくなる恐れもあります。その点をきちんと覚えておくようにしましょう。

 

低金利で銀行から融資を受けるための注意点

金融機関から融資を受けられる唯一の投資が「不動産投資」です。

 

安い物件であれば、例えば築古の戸建てを購入して、リフォームやリノベーション工事を施して貸す場合には、現金で購入できるような物件もあります。
現金購入であれば、ローンを返済する必要性がないため、安心して不動産投資を行うことが出来ます。

 

しかし、不動産投資を推し進めていくためには、ローンを上手に利用したほうが早いスピードで進められるのも事実です。
つまり、不動産投資を拡大させたいのであれば、融資を利用することは適切な事であるといえます。

 

では、融資を受けるのであれば、やはり低金利で受けたいと思うものです。
利率が1パーセントでも違えば、35年ローンだとしたらかなりの開きが出るからです。
たった1パーセントの利率の違いをばかにしてはいけないのです。

 

低金利でアパートローンを借りたいのであれば、メガバンクが一番良いかもしれません。
しかし、メガバンクは地主などを対象にすることが多く、サラリーマンが副業で不動産投資をする場合には、余程借りる人の属性がよくなければなりません。

 

低金利で借りたいのであれば、出来るだけ自分の属性を良くしておくことと、稼げる物件を見つけることが大事です。
信用金庫や地方銀行でも借りる事は出来ますが、メガバンクに比べて利率が高いです。

 

他にも、ノンバンクになると利用するには便利ですが、さらに利率が高く設定されていると考えたほうがよさそうです。

 

金融機関の選び方

金融機関には様々なものがあります。

 

メガバンクから信用金庫、信用組合やノンバンクなどがあるのです。
いざ不動産投資を始めると決意して、良い物件を見つけたまでは良いものの、いったいどこの金融機関から借りたらよいのか、迷う場合もあるでしょう。
安い物件であれば、自己資金で何とかなる場合もあります。

 

土地を所有しているのであれば、上物を現金で建てられれば最初から、無借金経営で不動産投資が出来るので、手残りがとても多くなります。
しかし不動産投資を行う人のほとんどが、借入金を利用して行うものです。前述のように、そのほうが展開するスピードが上がるからです。

 

金利でいうとメガバンクが一番低く設定されていることが多いですが、上述のように地主や資産家、または属性が重視されますので、属性の低い方や地主でない方は難しい面もあります。
そのような人はやや金利は高いですが信用金庫や地方銀行、信用組合などが便利です。

 

ただし、信用金庫はその地域に住んでいない場合や、遠方の物件には融資は難しくなります。
その地域に根付いた会社に融資を行うのが信用金庫なのです。

 

信用組合は組合員になる必要もあることに注意しましょう。
もしもそれらでも融資が厳しいようであれば、日本政策金融公庫が便利です。

 

不動産投資を行う人も多数利用しており、属性の低い人でも借りることが出来る可能性が高いです。
もしも融資が難しいようであれば、考える価値はありそうです。

 

まとめ

不動産投資は地主には勝てないとはよく言われます。

 

たしかに土地を最初から所有している人と戦っても、勝ち目はほとんどありません。
なぜならばスタートラインからして全く異なるからです。

 

しかし、逆に考えてみれば、地主はすでに土地を持っているかもしれませんが、土地を選ぶことはできないのです。
サラリーマン大家であれば、土地を持っていなくても購入する土地の場所を選ぶことが出来ると考えることも出来るのです。
たしかに良い物件はそう簡単に見つかる物ではありません。

 

しかし、毎日不動産情報サイトを見る癖をつけておくことが大切です。
そうすると良い物件かそうでないのかわかるようになってくるからです。

 

不動産はとても高い買い物です。ワンルームマンションや地方の築古戸建てであれば、安く購入することも出来ますが、通常は数千万円が相場ではないでしょうか。
ですから、失敗するわけにはいかないのです。
もし失敗したとしても小さな失敗にとどめたいものです。ですから物件を見る目を養うことはとても大切なのです。

 

そして頭金や手元の資金を貯めてから始めましょう。そうすればいざという時のためにその自己資金は心強く、大変役に立つものになることでしょう。
まずは、自己資金を貯めることと、不動産投資の勉強をすることです。

 

そして、どの不動産がよい不動産なのかをしっかりわかるようになるような、千里眼を養うことが大切です。
そうすれば成功に近づけることが出来ます。

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